如何提高銀行房屋核貸成數讓您輕鬆買房

擁有一間屬於自己的房子是許多人的願望,但在房價如火箭般飆漲、薪資烏龜爬的現在,擁有一間房子似乎成了遙不可及的夢想。房屋核貸是成功買房的重要關鍵,但如何提高貸款核准成數,卻需要一點方法。

我們先略過已有許多專家網友分析如何看房的秘訣,今天來談談「如何提高房屋核貸成數」。

 

找與自己行業有加乘作用的銀行

 

當你開始找房子時,要同時注意一件事:銀行房貸利率不一定越低越好,真正要找的是「與自己行業有加乘作用的銀行」!

舉例來說,近期我問到的首購族最低利率是匯豐銀行 1.59%(一段式),但匯豐銀行設定的目標群以「公司規模」為優先考量,任職於本土小企業公司的客戶,最高只可貸到七成。

與此同時,台灣銀行推出的青年首購方案,利率首二年 1.44%、之後都是 1.74 %(變動式,浮動利率,依照中華郵政為基準,若有變動會以簡訊通知),此方案台灣銀行考量的是「負債比」,若客戶信用良好、分期款項不多、無信用卡遲繳紀錄、聯徵紀錄漂亮一點,基本上核貸八成沒有問題。(客戶財力與可貸額度也有關係,月付比不超過80%為原則喔!)

由此可見,如果所持現金不足,希望貸款成數高一點,那麼依照自己的行業或薪資、資產條件等,尋找適合的銀行,其實會比尋找最低利率更實際!

 


 

聯徵紀錄的重要性與優化方式

 

問題來了,如果聯徵紀錄會影響貸款成數,那一般大眾究竟該如何讓聯徵紀錄漂亮一點呢?

這點我有特別詢問過台灣銀行辦事人員,他們的建議相當具體:

 

  • 每月薪資盡量不要月光;
  • 持有數張信用卡,讓銀行看得出持卡人消費習慣與還款紀錄;
  • 信用卡刷卡盡量不要分期;
  • 每月繳清信用卡款項,不要只繳最低循環利率;
  • 有一筆較大金額存在欲申請房貸的銀行戶頭。
  • 無信用扣分狀況(如遲繳信用卡或預借現金)

 


 

銀行核貸人員的貼心小提醒

 

  • 分期未出帳=負債資產

    雖然各家銀行紛紛推出信用卡分期零利率活動,網路購物和百貨消費時更有分期消費加送禮券的活動,也有部分銀行推出自動分期卡。
    但在銀行端看來,分期活動雖可鼓勵客戶刷卡,但銀行沒告訴客戶的是:客戶所有的分期未出帳金額「都是負債」,所有的刷卡分期紀錄也都會在聯徵紀錄裡顯示,不可不慎。(若連小金額都分期,銀行端無法確定客戶手頭資金是否足夠,則客戶申貸被打槍的機會變大,銀行核貸成數也相對保守。)

  • 保險費 12 期分期 0 利率

    雖然在帳面上顯示保費為一次付清分期償還,但保費分期也是負債喔!該銀行辦事人員建議購屋前盡量先繳清所有「負債」,如此才有機會在物件價值外,以個人條件申請到較高成數。

  • 最低循環利率的陷阱

    消費者若因信用卡刷爆導致現金不夠,許多人會選擇以最低應繳金額付款,心想等下個月或下下個月再一次付清,然而此舉已被列入聯徵紀錄!
    最低循環利息紀錄,將會在負債全數繳清後一段時間才消失,將來當銀行調閱聯徵要查詢客戶過往還款紀錄時,銀行會將帳上所有最低循環的負債款項都列入考慮。

  • 薪資投保與年度所得

    要讓買房步驟變得輕鬆一點,早在面試工作時就必須和公司確認投保金額,報稅時注意公司是否全額報稅。
    客戶申貸時年度所得占比很重,須出示所得清單或存摺薪資入帳紀錄,一定要避免高薪低報,否則就算逃過繳稅時的大筆支出,但因年度所得太低而導致核貸成數偏低也得不償失。

  • 公司規模與現金存款評估

    某些銀行(如匯豐)在評估貸款成數時會考量客戶任職公司是否為百大企業,視公司規模大小與有無上市上櫃來計算成數。
    若任職公司規模較小,則客戶切記留意信用卡刷卡方式和薪資是否實報,也要再確認名下是否有學貸、車貸、保費分期或購物分期等「負債」,能力許可的話就在戶頭裡放幾十萬元,讓現金存款與股票投資收入帳面上看起來漂亮(可先請家人支援先行匯入,申貸成功後再還回),若為該核貸銀行薪資戶、長期存款戶或保戶則更加分!
    一定要記得,銀行核貸時會以「負債」和「收入」評估客戶還款能力喔!

 


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