購屋心得|看屋技巧!小資首購族必看的買房須知

前言

想擁有屬於自己的房子這念頭已經很久了,真正開始看房卻是 2018 年才開始。房價飆漲的現在,小資族的我們買房更要謹慎小心,避免被部分房仲或代銷人員當盤子。

第一次看房的我選擇不請房仲,而是跟媽媽一起去看,幸運的是我遇到一位熱情的房屋代銷新人。帶看時看得出她還有點青澀,但也因為她的不夠老練讓我有了喘息的空間。

經過了幾次的看屋經驗,我很快鎖定自己的目標,也了解自己不喜歡的條件為何。

在此也建議看屋新手務必和同住者先討論好目標,訂好大致條件。

這樣一來不僅看屋時較有方向,避免浪費時間看不適合的房子,當業務詢問需求時也較能清楚說明,找到你心目中的房子。

看屋時要先設定好大概條件。

 

列出詳細需求

這邊列出我的看房條件提供參考:

  • 買屋用途:自住
  • 住客人數:新婚夫妻,未來可能有1個孩子,長輩或朋友偶爾來住。
  • 房屋格局:二房或是小三房
  • 購屋預算: 400 ~ 550 萬
  • 頭期款:120 萬內
  • 喜歡樓層:低樓層,五樓以下。
  • 喜歡屋況:新成屋或 10 年以下中古屋(不考慮預售屋)
  • 車位需求:暫時不用;但若車位不貴可以買來出租。
  • 喜歡方位:坐北朝南。
  • 在意的條件:房屋格局 > 隔音 > 屋內高度 > 風水位置 > 衛浴設計 > 採光 > 公設。
房屋格局很重要。(此為樣品屋示意圖)

在設定需求時,我和另一半詳細討論過,哪些部份可以捨棄,哪些部分一定要堅持。例如公共設施,因為工作時間長,比較不會使用,因此大樓有無游泳池或健身房就不是我們考慮的因素,衛浴設計也不堅持要有浴缸,比較重視乾濕分離以及免治馬桶。

先列出大方向,再討論細項條件,有了共識後,先打聽喜歡的建案大致行情與建商風評,並惡補一下房產知識,再實際走訪看屋。

新成屋的公設占比較重,維護費用高,需仔細思考需求,不要為了公設買房子。

因應需求立定目標

在網路上搜尋看房心得時,很多網友提倡「看房至少要看 30 間房子再下手」,這句話的原意是提醒買家不要衝動購買,但時至今日已變成許多人亂槍打鳥的理由,所以這點我認為需要再修正。

理想的看房模式應該是「了解需求、立定目標、做好功課、觀察環境、不要盲目衝動」,當你對房屋市場有基本了解、查過該區實價登錄價格,白天、下午、晚上等不同時段和氣候時,都去房子內部與周圍看過,並了解有無漏水、牆壁龜裂等問題。
確定隔音、房屋格局、周圍生活圈都是你喜歡的,所有的條件都滿足下,就算你只看了 3 間,你也不一定要強迫自己繼續看到 30 間。

在室內要留意隔音,若隔音很差,睡眠品質也不好。

 

以我個人的習慣,我習慣先分析再下手,評估自己的條件適當調整需求。

  • 範例一:三房二廳V.S.二房一廳

    三房二廳的優點是室內坪數大,若空間需求較大的家庭很適合這樣的格局。
    但因新成屋大部分都不附家電和家具,可能還要裝潢、油漆、移動管線,總預算會飆高。
    我的情況是未來家庭人口不會超過三人,婆家和娘家都在同一縣市,平日也不會有親戚朋友長期拜訪,生活空間不用太大。在預算和人口數、空間需求的考量下,便捨棄大坪數選擇二房一廳格局。

  • 範例二:高樓層V.S.低樓層

    高樓層的優點是採光好,噪音似乎較小(但也有代銷人員說,高樓層因聲音傳導特性其實比較吵)
    但缺點是若位於頂樓屋內溫度易飆高,且考慮到地震火災等意外發生時的逃生不便、電梯維修時須爬樓梯走很久,因此高樓層也被我們摒除,鎖定樓層在3~5樓,其他皆不考慮。

小家庭若預算較低、人口不多,可先從二房看起。

做好功課觀察環境

實價登錄

在看房子前,我強烈建議先上內政部實價登錄網站查詢該房屋周遭區域的房價,了解行情後,再接洽代銷或房屋仲介。

我們必須了解,實價登錄僅供參考,就算是同個社區同棟大樓,房屋的價格也會因使用年份、房屋狀況、有無車位、坪數、格局而有所不同。建議若要以實價登錄作為依據,務必記得條列相同建案、條件差不多的單位,樓層差距不要太多,車位有無也要留意(含車位或不含車位,樓層高低會影響價格)。

先查詢大致房價不全是為了要殺價,而是能依此判斷業務人員是否誠實。一筆好的交易建立在雙方的誠實與互信上,房屋界因為早期看房殺價亂象導致價格混亂,許多房仲或代銷往往開出不可思議的高價讓買家殺個七折八折。若您遇到的代銷和房仲開出的價格和實價登錄差距不是太離譜,那恭喜您,我相信該業務人員帶看時也會相對中肯踏實。

 

環境

第一次帶看時,請務必確認房屋格局、樓層數、坪數是否為自己喜歡的。

第二次看屋前,請先至房子四周看看有無嫌惡設施(加油站、靈骨塔、焚化爐、基地台等等),不喜噪音的人更要注意附近有無宮廟或學校、裝潢工廠,鞭炮聲、學校鐘聲、器具裁切聲都可能都會造成影響。

嫌惡設施沒有絕對,要看每個人在意層面,這點由購屋者和共住者一同討論即可。

接下來的幾次看屋,則要特別注意室內裝潢、水電管線、廚具和陽台衛浴的設計是否理想。

若為社區型大樓,還要注意公設使用與維護情況;社區內或附近是否有八大產業?戶數多的大樓更要注意點燈率,晚上七點後若開燈用戶很少,則投資客比率增加,要特別注意管理費的繳納和居住品質的下降。

有空時,務必在傍晚和晚餐時間後,到房子四周再走走,注意路燈明亮度,路燈是否正對房子窗口(造成過亮狀況)。房子四周馬路方向是單行道還是小巷弄?路上走動的行人跟車流多寡,是否過於偏僻?棟距若視覺上看起來很近,建議實際再多走幾次。

室內空間和採光是許多人優先注意的地方,但室外空間也要謹慎評估。

 

交通配套

首購族建議房屋所在地盡量選擇夫妻上班方便的地點,若距離上班地點都很遠,至少要選擇距離其中一方較近,或是交通工具使用便利的路線。社區鄰近生活圈也很重要,附近有無超商、餐廳、幼兒園、學校、菜市場、藥局、大型賣場或百貨公司?為了生活與工作的便利性,這兩點務必要考量。

 

物業管理

許多新式大樓都有配合的物業管理公司,在看房時也可以留意物業管理公司的人員素質。若看到喜歡的建案,不妨上網搜尋配合的物業管理公司評價,或詢問已入住住戶的感想。物業管理公司的人員操守非常重要,若物業管理公司有嚴謹的制度,對住戶們的環境維持與安全則更為加分。(另外也可以詢問是否有專屬 APP 或是便利的管理方式,能有效提高生活品質喔。)

 

結構品質

經歷過 921 大地震後,建築法規大幅修改,2003 年後建造的房屋相對比較安全。目前台灣建築以鋼筋混凝土、鋼骨結構、鋼骨鋼筋混凝土三類為主,各有優缺點,但最主要還是著重在施工品質。以結構面來說,要注重是否為筏式建築、簡單對稱、嚴謹施工。若房屋施工速度過快也要留意,施工品質可能打折。建議還是要選擇上市上櫃、具備專業能力或營造廠蓋的房屋。

 

工具測試

在最後決定前,務必帶上小工具做最後確認。

隨身攜帶的手機可開啟手電筒照油漆是否均勻;捲尺測量室內空間和家具大小;彈珠可測試房子是否傾斜、衛浴排水地板有無做好。若想檢查插座則可以帶上小夜燈或小電風扇,確保有無過電。

衛浴空間須留意地板排水或有無乾濕分離、對外窗空氣流通。

詳列需求

了解自己的需求非常重要,建議可以列出看房條件,將你最在意且無法讓步的條件寫下來,另外再列出可以退讓的部分,這樣才能避免落入亂槍打鳥的迴圈中。

若考慮請房仲帶看,務必堅持立場,可以讓步的就稍微後退,但不可讓步的地方也千萬別妥協。

大部分的人會因為房仲業務舌燦蓮花,在沒有深思熟慮的情況下買房,這點務必要小心。不管業務說了什麼,要去思考優點的背後是否有許多隱匿的缺點。

許多人付了訂金、簽了合約後,才開始後悔怎麼沒再多看看多想想,過了合約審閱期後,後悔也不急了!

 

小提醒:現在的房屋建設樓高偏高,棟距偏窄。
建議若較在意採光問題,則居住樓層盡量不要低於「總樓層數除以 2 」,甚至可以再往上加 1 或 2 層樓。
若總樓高 8 樓,則建議買 4 至 6 樓高度,採光好又不用擔心頂樓漏水或室內溫度偏高問題。(但須留意水壓)
若非特殊因素(旁邊有高樓遮蔽陽光),基本上這樣的選擇能有效解決採光問題。

 


本文資訊為實際經驗與代銷人員對話實錄

本文非邀約寫作,絕無任何利益交換


 >>> 如果喜歡這篇文章,歡迎追蹤、按讚粉絲專頁 IG,可獲得更多實用又有趣的婚禮資訊唷!

留言區